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大营销新理念 访港龙控股集团无锡副总经理张剑波

发布时间:2018-10-21 16:37:14 已有: 人阅读

  在短短的一年不到的时间里,在竞争异常激烈的楼市大环境中,港龙·维景湾没有降价,没有大规模宣传,却成为无锡楼市2014年首个100%清盘项目。

  张剑波——港龙控股集团无锡公司副总经理,主管项目营销,是港龙集团内部的明星副总。思维敏捷,行事果断,善于把控市场大局,捕捉客户心理,两年来,带领无锡港龙城市商业广场的营销团队取得瞩目的销售业绩。在此期间更是带领团队创造出一系列经典营销案例。通过理论与实践的充分结合,张剑波提出“大营销”“全员外拓”的营销概念。

  张剑波,中国十大金牌地产经理人、邢台市地产协会副会长、丹阳开发区管委会名誉主任、东盟边境地产协会理事、房地产高级销售导师、商业地产研究会会员、复旦大学MBA工商管理学硕士;在风云变幻的房地产市场驰骋11年,曾先后服务于中国大自然控股集团、绿城集团、森宇集团等国内外著名企业,担任营销副总、董事长助理、常务副总等重要职务,现任港龙控股集团无锡公司副总经理。

  搜狐焦点:张总,您好!非常感谢您能够接受搜狐焦点网的采访。首先能介绍下贵公司港龙控股集团吗?

  张总:“港龙控股集团创建于1995年,是中国民营企业500强!是一家以商业地产投资、开发与运营为核心,融合金融、建筑、投资、贸易、咨询等跨行业、多元化于一体的全国综合性集团公司,综合实力位居中国商业地产10强之列。目前,集团拥有港龙、恒龙两大开发运营体系,下辖26家投资开发企业、18个配套公司,注册总资26亿元,总资产规模300亿元。

  港龙20年的发展,先后在苏州、无锡、杭州、温州、鞍山等数十座城市开发30余个商业项目,开发面积达到500万方,并成功打造“港龙城市综合体”、“港龙专业市场”、“港龙总部经济园”、“港龙电子商务产业园”四大核心品牌,成为促进商业繁荣、引领城市未来的核心力量。

  张总:就无锡市场而言,从2014年的权威机构的统计数据来看,楼市房价如同过山车般跌跌涨涨,总体的均价低于2013年,但是受利好政策和降价的刺激,2014年末的迎来一个“暖冬”,2015年开年又迎来的“小阳春”,在楼市整体成交没有明显的稳定回暖前,无锡楼市去库存回笼资金仍是主流,多数房企仍然会加大营销力度,开发商开盘预期降低,刚需小户型房源势头较好,投资以及市场预期的态度仍然趋向谨慎,不过刚需是可不忽视的主流。

  张总:房地产市场是一个政策相关性极高的行业,在2014年上半年各地政府纷纷取消“限购”的政策,在2014年底,开始“降息”,可以说,政府与房地产的再携手已成定局。从行业角度来看,房地产市场正在回暖。一线城市的房价将保持稳定,对于二三线城市而言,由于之前积累的房源较多,出现一定程度的供大于求,因此,我们认为二三线城市房价将保持平稳,整体呈下行趋势。

  房地产给开发商要转换开发和营销思维,要有“滿足用户极致需求”为主的互联网开发思维。从精细需求开发,精细定位产品并进行系统的价值开发,总结为以下几点:

  一、从土地开发到生活方式运营链建设。他们以房子居住为核心会产生什么样的生活方式需求?这样的一个生活方式运营链是打败传统电商及服务业的内行切入的一种新的商业模式。

  二、从空间滿足到享受体验。当基本居住功能满足已不是问题的时候,享受体验空间成为革新产品新的基础,例如未来的一室一厅可能十平米起。

  三、对开发商的建议,仅代表我个人观点吧,无锡楼市2015稳中有升,换句话说就是有回暖迹象,但并不意味着开发商有了房价和销售量上涨的动力,若开发商盲目涨价,无锡地产将出现更加胶着的现象,同时无锡市场的操盘方式是主动要走出去,人海布点,才是成功战术。

  张总:眼下楼市、、理财产品、黄金都,要做投资,哪个是最好的。房地产最大的优点在于能够对抗通胀,但也有不确定性,来自政策调整。商业地产是资本保值增值、抵御通胀的最佳选择。这里有几点建议给到投资者和购房者:

  一、对于购房者而言,我想说的是,尽量用最少的钱去买房,买回报率较高的物业,如公寓,商铺等,回报率达到7%的都基本无风险。

  二、同样对于购房者而言,市区购房要学会看地段、看户型、看环境等,郊区购房还要看品牌和规模,必须注重城市规划、小区规划的合理性。最重要的是品牌,品牌开发商往往服务及考虑全面,不仅质量有保障,而且最终物业也令人放心。我个人建议有购房需求的尽早买房,投资类的客户,如果是为了对抗通货膨胀,也可以尽早出手,至于想要几年前的高回报,相对而言应该比较困难。

  张总:无锡的商业地产还处于发展整合阶段,在无锡,传统的、档次较高的商业都集中在中山路、人民路,也就是所谓CBD商圈。其他的商圈,都是因地理位置、地区消费习惯等因素自发形成的。而且随着无锡大城市化的进程不断加快,单极的商业中心肯定无法满足这个城市旺盛需求。

  但从商业地产开发的个案来看,无锡目前还没有一个运作十分成功的案例,即使处在市中心核心商圈内的黄金地段,大部分商业广场的经营管理状况依然不是十分理想。这中间有经营理念或赢利模式带来的问题,也有营运商自身能力的问题。无锡的商业地产将进入一个激烈竞争的时代。无锡商业地产整体规模不算很是合理,差异也不足,特别是开发思路、产品设计、后期经营等方面都非常雷同。导致多个项目的商业运营同质化严重,如:超市+百货+餐饮+电玩影院的商业模式同一区域内双重涌现。

  我建议商业地产开发商在前期应做好差异化和特色化的定位,在整个市场日渐规范的时候,避免盲目建设、重复建设、模仿建设等。因实现商业网点和城市化建设相匹配,我觉得必须总量控制,而且总量要与城市规划和经济规划相结合。

  张总:短短一年不到的时间,住宅去化完毕。春节过后也就是2015年公寓产品将会进入到一个的重要的推广周期,我们的公寓面积在四五十平米,买一层送一层,折算下来才2000多一个平米,线万起买三房(而且是地铁沿线,新城核心版块),并且我们的公寓大部分户型都有赠送面积。对首次置业的人群来说也是一种比较经济划算的选择,因为首付也仅5万起,最重要的是回报率11%起,相信无锡市场无与伦比,投资0风险。

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